Weer meer transacties en prijsstijging in huizenbranche

Een goed 2^de kwartaal, met meer transacties en stijgende verkoopprijzen verhindert niet dat de tweedeling op de woningmarkt steeds groter wordt. Dat blijkt uit de nieuwste cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM die vandaag worden gepresenteerd. NVM-voorzitter Ger Jaarsma: "De verschillen in Nederland zijn groot en worden steeds groter, met regio's die het goed doen en regio's die stelselmatig achterblijven. Ook het aanbod – koop én huur – is niet toegerust om tegemoet te komen aan ieders woonwensen. Vooral de starters krijgen in toenemende mate problemen om aan een betaalbare koopwoning te komen. Dat is zorgelijk."

In het 2^de kwartaal 2016 kregen ruim 42.819 bestaande koopwoningen uit het NVM-bestand een andere eigenaar. Dat is bijna 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 55.500 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 153.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Dat komt neer op ruim 199.000 transacties voor de gehele markt. Ook de prijzen zijn het afgelopen kwartaal verder gestegen. Vergeleken met het vorige kwartaal werd voor de gemiddelde koopwoning 2,7% meer betaald. De prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +5,6%. De verkoopprijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 7% onder het niveau bij de start van de crisis, maar inmiddels wel 14% hoger dan op het dieptepunt. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 90 dagen, 21 dagen minder dan een jaar geleden. Bijna 13% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. In de NVM-regio Amsterdam gaat het om meer dan de helft van de verkochte woningen. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 2^de kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars bijna 111.500 woningen in aanbod (totale markt: 145.000 woningen). Dat is 21% minder dan een jaar geleden. Een potentiële koper kon in het 2^de kwartaal 2016 kiezen uit amper 8 woningen. Het vorige kwartaal had een consument nog keuze uit 10 woningen.

Nieuw verkooprecord verhult gebrek aan passende huur- en nieuwbouwwoningen
De NVM-makelaars hebben in het 2^de kwartaal 2016 een nieuw verkooprecord geboekt. Er zijn ruim 42.800 bestaande koopwoningen verkocht in een kwartaal tijd (totale markt:  55.500 woningen). Het aantal transacties op jaarbasis is hiermee uitgekomen op ruim 153.000 woningen (totale bestaande koopwoningmarkt naar schatting 199.000 woningen). Het oude NVM-record uit de eerste helft van 2006 is daarmee uit de boeken; het is voor eerst in de geschiedenis van de in 1898 opgerichte NVM dat er zoveel woningverkopen in een kwartaal zijn gedaan. "Het zijn vooral de lage rente en de daaruit volgende lage hypotheeklasten die het gunstig maken om nu een woning te kopen. Laten we hopen dat de huidige lage hypotheekrente geen aanleiding geeft om de woonlasten van woningbezitters op te schroeven met allerlei gemeentelijke heffingen en belastingen, zoals OZB en nutsvoorzieningen", zegt NVM-voorzitter Jaarsma. "Ook gunstig voor de woningmarkt is het groeiende consumentenvertrouwen." Voor de woningmarkt zit het vertrouwen nog altijd in de lift en bereikte in mei 2016 een nieuwe recordhoogte. "Ook het gebrek aan alternatieven maakt een bestaande koopwoning vaak de enig overgebleven mogelijkheid voor – potentiële - kopers. In gebieden met een krappe woningmarkt zijn te weinig nieuwbouwwoningen of vrije sectorhuurwoningen aanwezig om aan de vraag te voldoen." In vergelijking met het 2^de kwartaal 2015 is het aantal verkopen in het afgelopen kwartaal met bijna 15% toegenomen. Jaarsma: "Alleen de vrijstaande woningen springen eruit met een toename van ruim 21%. Verder valt op dat er vergeleken met een jaar eerder in de oostelijke regio's duidelijk meer verkocht is dan gemiddeld, terwijl juist in de regio's binnen de Randstad de toename minder dan gemiddeld is, omdat er te weinig aanbod is." De NVM-regio Amsterdam spant daarbij de kroon: daar daalde het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder met ruim 7%. Ook in omliggende regio's als Zuid-Kennemerland en de Bollenstreek is het aantal transacties niet verder toegenomen ten opzichte van een jaar eerder. "Vergelijken we het aantal transacties op jaarbasis nu met het recordniveau van 2006, dan valt op dat het niet alleen de krappe woningmarktgebieden zijn, waar het aantal transacties van destijds overstijgt", aldus de NVM-voorzitter. "In grote delen van het land ligt het aantal transacties nu hoger dan destijds. Vooral in de noordelijke regio's blijft het aantal transacties echter achter. In de regio's in Limburg is het positieve beeld mede het gevolg van het toegenomen marktaandeel van de NVM aldaar. En Zeeuws-Vlaanderen is in trek bij de Belgen."

Prijzen blijven stijgen, vooral in regio's met krappe woningmarkt
De transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning stijgt in vergelijking met een jaar eerder voor de tiende keer op rij. In het 2^de kwartaal 2016 is de transactieprijs uitgekomen op gemiddeld 234.000 euro. Verkochte woningen gingen het afgelopen kwartaal met gemiddeld een 5,6% hogere prijs over de toonbank dan een jaar eerder. Jaarsma: "Bij alle woningtypen stijgen de prijzen, variërend van 4,6% bij vrijstaande woningen tot 6,4% bij appartementen." In het grootste deel van de NVM-regio's zijn de prijzen van de gemiddeld verkochte woning gestegen. De sterkste stijging van de transactieprijzen op jaarbasis is zichtbaar in de NVM-regio Amsterdam. Daar ligt de prijs ruim 16% boven het niveau van een jaar eerder. In traditioneel krappe woningmarktregio's als Zuid-Kennemerland (+15%, omvat o.a. Haarlem) en Utrecht (9%) stijgen de prijzen ook harder dan gemiddeld.

Woningen staan gemiddeld nog maar 3 maanden te koop
De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning in het 2^de kwartaal 2016 is uitgekomen op 90 dagen. "Daarmee daalt de verkooptijd in een jaar tijd met 21 dagen en wordt het weer vergelijkbaar met het niveau van rond het begin van de crisis", stelt Jaarsma. Vooral de verkooptijd van 2-onder-1-kapwoningen en van appartementen daalde sterk. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte tussenwoning is het laagst van alle woningtypen met 58 dagen. In traditioneel krappe woningmarktgebieden moeten potentiële kopers snel hun slag slaan. 70% of meer van het bestaande koopwoningaanbod dat nieuw op de markt komt, wisselt in deze regio's binnen 90 dagen van eigenaar. 

Verschil vraag-verkoopprijs stabiel; meer woningen verkocht boven de vraagprijs
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ten opzichte van de laatste vraagprijs is er gemiddeld 2,8% minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. "Dat is zelfs minder dan voor de crisis", zegt de NVM-voorzitter. "Het percentage woningen dat verkocht wordt boven de laatste vraagprijs neemt hard toe. Inmiddels is bijna 13% van de verkochte woningen voor meer dan de vraagprijs verkocht. Dit is ook ruim hoger dan de percentages van voor de crisis." In de NVM-regio Amsterdam gaat meer dan de helft van de woningen boven de vraagprijs van de hand, in NVM-regio's als Zuid-Kennemerland, stad Groningen en Utrecht gaat een kwart tot een derde boven de vraagprijs over de toonbank.

Woningaanbod neemt zienderogen af
In een jaar tijd is het aantal woningen dat in aanbod staat met maar liefst 21% afgenomen. Halverwege het 2^de kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars 111.498 woningen in aanbod (totale markt 145.000). Jaarsma: "Met het aantal transacties halen we de recordaantallen van vlak voor de crisis weer, het huidige woningaanbod ligt echter nog op hoger niveau. In het oude verkooprecordjaar 2006 telde het aantal in aanbod staande woningen op tot zo'n 80.000, ruim 31.000 woningen minder dus dan nu het geval is." Wel daalt het aantal in aanbod staande woningen nu sneller dan sinds 1995, toen gestart werd met meten. De daling gaat voor appartementen het snelst. Vergeleken met vorig jaar staat er landelijk bijna een derde minder appartementen te koop. Van de ruim 39.000 appartementen waaruit de consument vorig jaar kon kiezen, zijn er op dit moment nog ruim 26.000 over. Voor vrijstaande woningen gaat de daling met 12,2% ten opzichte van vorige jaar het minst snel. De NVM-regio's in de Randstad zijn duidelijk de gebieden waar de daling van het woningaanbod het snelst gaat. In Amsterdam, Utrecht en Zuid-Kennemerland (o.a. Haarlem) is het aantal te koop staande woningen in een jaar tijd met meer dan 40% gedaald. Ook de stad Groningen kent een dergelijke aanboddaling. "De gebieden waar het woningaanbod maar minimaal daalt en in een enkele regio in vergelijking met een jaar geleden zelfs nog hoger is, zijn veelal de randen van Nederland: Zeeland, Limburg en het noordoosten van Groningen."

Vraagprijs verhogen werkt alleen in 'gewilde' en 'krappe' regio's
De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 2^de kwartaal van 2016 uit op 287.000 euro. Dat is 7.000 euro meer dan een kwartaal eerder. Als deze stijging doorzet, passeert de gemiddelde vraagprijs in Nederland eind dit jaar de grens van 3 ton. Het landelijk beeld van stijgende vraag- en transactieprijzen geeft veel consumenten het gevoel om de eigen woning ook voor een flinke prijs in de markt te zetten, ziet de NVM-voorzitter. "In ieder geval vragen ze een prijs die ze ooit zelf voor de woning betaald hebben. Dat kan in enkele regio's goed werken, maar voor het overgrote deel van Nederland geldt dit niet. Veel segmenten kenmerken zich nog steeds als een ruime markt, met veel aanbod in verhouding tot het aantal verkopen. Ook zijn dit gebieden waar woningen lang te koop staan, de prijzen nog niet op het niveau van voor de crisis zijn en de vraag-verkoopprijsverschillen nog groot zijn. Bovendien zijn er grote aantallen woningen die langer dan een jaar in aanbod staan en weinig aandacht van kijkers trekken. Een scherpe vraagprijs bij het in de markt zetten van de woning blijft in veel gebieden in Nederland nog steeds de beste keus."

Woningen korter in aanbod, 43% staat langer dan 1 jaar te koop
Een woningverkoper kan er, gemiddeld gezien, vanuit gaan dat zijn woning 305 dagen in aanbod staat. Deze periode is in een jaar tijd met 13% gedaald, een teken van een verder aantrekkende markt. De daling van de looptijd van het aanbod is bij alle woningtypen en dat al 2,5 jaar. Jaarsma: "Ondanks dat het aantal te koop staande woningen afneemt en de tijd dat woningen te koop staan gemiddeld genomen daalt, is er altijd nog een grote groep woningen die lange tijd in aanbod staat en moeilijk verkoopbaar is. 43% van de woningen staat langer dan een jaar te koop, bijna één op de vijf woningen zelfs langer dan drie jaar."

Keuze voor kopers daalt in jaar tijd van 11 naar krap 8 woningen
In het afgelopen kwartaal 2016 kon een gemiddelde consument kiezen uit 8 verschillende woningen. Een jaar eerder waren dat er nog 11. Op het dieptepunt van de crisis, enkele jaren geleden, konden potentiële kopers kiezen uit 25 tot 30 woningen. "Ook hier geldt weer dat er regio's zijn waar de dynamiek zo groot is dat we kunnen spreken van een oververhitte markt", aldus Jaarsma. "Aan de andere kant zijn er regio's waar consumenten een ruimere keuze hebben aan woningen."

De meest dynamische markten zijn de stad Groningen – daar heeft de gemiddelde koper keuze uit 3 woningen - en de regio Utrecht met keuze uit 3,8 woningen. Maar de oververhitting in de regio's in en om Amsterdam is het grootst. De hoofdstad spant de kroon met een keuze uit gemiddeld 2,5 woningen, terwijl ook Zuid-Kennemerland (o.a. Haarlem), Zaanstreek, Haarlemmermeer en Waterland erg krappe markten zijn. Volgens de NVM-voorzitter is er duidelijk sprake van een uitstroomeffect. "Daarbij kiezen kopers de gebieden rond Amsterdam als uitvalsbasis nu de krapte en de prijzen in Amsterdam zelf naar recordhoogten gaan. Overigens zijn deze effecten ook bínnen de steden te zien. Waar de vooroorlogse wijken in Amsterdam, Utrecht en Groningen al langere tijd oververhit zijn, laten nu ook de jaren '70- en '80-wijken in deze steden tekenen van oververhitting zien. Deze woningen zijn blijkbaar een goed en betaalbaar alternatief wanneer kopers in de vooroorlogse wijken niet aan bod komen door de grote concurrentie van andere kopers."

Bij nieuwbouw wordt steeds meer ontwikkeld voor de doorstroming
Hoewel er volgens de NVM in het algemeen nog onvoldoende passende nieuwbouwwoningen worden gebouwd, hebben NVM-makelaars op de nieuwbouwmarkt  een uitstekend kwartaal geboekt. Het afgelopen kwartaal verkochten NVM-makelaars zo'n 7.100 nieuwbouwwoningen (totale markt: 9.500). Jaarsma: "We zien wel een afvlakking van de groei." In vergelijking met het 2^de kwartaal van vorig jaar - ook een goed kwartaal - is het aantal verkopen met bijna 9% toegenomen. Tussenwoningen werden slechts 3% meer verkocht, vrijstaande woningen maar liefst 39%. De NVM constateert daarbij dat er steeds meer voor de doorstroming wordt ontwikkeld. Jaarsma: "Bij nieuwbouw is het van belang dat die vraag gestuurd is. Geen eenheidsworst, maar gerichte nieuwbouw voor alle typen consumenten."

'Regionale verschillen leiden tot tweedeling woningmarkt'
Ondanks het goede kwartaal heeft NVM-voorzitter Jaarsma de nodige zorgen over de grote regionale verschillen. "Als dit zo doorgaat, dreigt er een tweedeling op de koopwoningmarkt. De balans raakt zoek. De regio's waar het goed gaat, gaan steeds beter, terwijl het herstel in de achterblijvende regio's trager verloopt. Dat is structureel. Ik pleit ervoor dat gemeenten in de 'mindere' regio's beter met elkaar gaan samenwerken en afstemmen, om daarmee nieuwe impulsen te geven aan hun woningmarkt. Dat werkt beter dan dat ieder voor zich probeert de markt weer te stimuleren."

Zowel de regio's die 'op kop gaan' als de 'achterblijvers' kampen met hun eigen specifieke problemen, onderkent Jaarsma. "In de regio's die achterlopen, zoals de krimpgebieden, is er een grote groep woningen dat te lang in aanbod blijft staan, vaak langer dan een jaar tot soms meer dan drie jaar. De woningen die in die regio's wél worden verkocht, zijn vaak de woningen die nieuw in aanbod komen en scherp zijn geprijsd. De verkoopprijzen in deze regio's zijn nog niet op een niveau van voor de crisis, zodat grote groepen consumenten nog steeds te maken hebben met restschulden, ofwel 'onder water staan'. Voor deze huishoudens blijft een vraagprijsverlaging moeilijk realiseerbaar.

In de koplopersgebieden is sprake van krapte, met een laag woningaanbod. Het aantal verkopen is erg hard gestegen, terwijl het aantal woningen dat in aanbod komt achterblijft. Er is hier zelfs sprake van oververhitting. De prijzen zijn hard gestegen en liggen zelfs hoger dan voor de crisis. Hierdoor komen met name starters in de problemen, zeker omdat zij minder kunnen lenen dan voorheen. Daar komt bij dat hier te weinig nieuwbouwwoningen en vrije sectorhuurwoningen beschikbaar zijn."

'Meer kansen en mogelijkheden voor koopstarters nodig'
De Loan-To-Value (LTV) limiet voor hypotheken wordt in de komende jaren verder verlaagd naar 100%. Het gevolg hiervan is dat starters steeds meer eigen geld moeten meenemen. "Een nog verdere verlaging van deze limiet, zoals De Nederlandse Bank bepleit, kan de woningmarkt voor koopstarters al snel volledig onbereikbaar maken", stelt Jaarsma. "Wat de NVM betreft moeten we eerder kijken naar een versoepeling waar de eisen de afgelopen jaren zijn doorgeschoten. Denk daarbij aan de eis om 100% annuïtair af te lossen. Deze eis verhoogt de woonlasten van starters in de duurste periode van hun leven en levert voor de economie uiteindelijk meer nadelen op dan voordelen in termen van financieel-economische stabiliteit.

De risico's van overkreditering kunnen ook voldoende worden beheerst met een annuïtaire aflossingseis van 50%. Daarnaast blijken ook de Loan-to-Income (LTI) normen van het Nibud soms onnodig knellend. Kredietverstrekkers mogen hier alleen gemotiveerd van afwijken en blijken in de praktijk huiverig om maatwerk toe te passen. Vooral starters met studieschulden, die als gevolg van het nieuwe leenstelsel de komende jaren fors op kunnen lopen, ondervinden hier nadeel van. De NVM roept politieke partijen op om bij de vorming van een nieuw kabinet dat er meer maatwerk mogelijk wordt binnen de huidige hypotheekeisen. De banken zijn daar nu huiverig voor. Zonder reëel alternatief op de huurmarkt blijft een laagdrempelige toegang tot de koopwoningmarkt voor deze groep starters van essentieel belang."

Niet alleen beperkingen rond de financiering van een koopwoning spelen de starters parten. Jaarsma: "Met name in de gewilde stadscentra, waar het woningaanbod laag is en de prijzen relatief hoog, komen starters steeds moeilijker binnen. Dat is een gegeven waar starters in hun wensenpakket helaas rekening mee moeten houden. Wonen in het centrum is voor hen vaak te hoog gegrepen. Mijn advies: probeer het eerst buiten de stadscentra."

Goed 3^de kwartaal verwacht; NVM stelt prognoses voor heel 2016 naar boven bij
De NVM verwacht voor het komende kwartaal een stijging van het aantal transacties met 5 tot 10% vergeleken met het 3^de kwartaal van vorig jaar. Ook de woningprijzen gaan ten opzichte van het 3^de kwartaal 2015 met ongeveer 5% omhoog. Jaarsma: "Dit zijn gemiddelden. De verschillen tussen regio's en woningtypen blijven groot en zullen alleen maar groter worden."

Voor de rest van 2016 stelt de NVM haar eerdere voorspellingen naar boven bij. Eerder stelde de NVM dat het aantal woningtransacties dit jaar vergeleken met 2015 met 8 tot 10% zouden toenemen, maar nu is de verwachting 10-15% meer transacties. Ook de prijzen ten opzichte van 2015 stijgen dit jaar harder dan eerder voorzien: 5% in plaats van 3 tot 4%. Jaarsma: "Dit klinkt natuurlijk mooi en aardig, maar ik wil ieders enthousiasme toch enigszins temperen. Het gaat immers om gemiddelden. Daarmee is niet gezegd dat het overal en altijd goed gaat. Net zo goed als de huizenprijzen kunnen stijgen, kunnen ze dalen. We moeten niet weer de fout gaan maken die de crisis mede heeft veroorzaakt, namelijk dat de bomen in de hemel groeien. Ongebreideld kunnen lenen voor een hypotheek zoals vroeger is in mijn ogen geen verstandige weg."

Ledenbestand NVM blijft groeien
Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars en taxateurs is in het 2^de kwartaal van 2016 met 19 leden toegenomen. Op dit moment telt de NVM in totaal 4.130 aangesloten ondernemers. Van hen zijn er 3.645 actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo juni 2016 2.967. Dat zijn er 32 meer dan het voorgaande kwartaal en 101 meer ten opzichte van juni 2015. Van deze kantoren zijn er 2.677 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed.